住宅ローンが払えなくなった人のための債務整理の方法

住宅ローンが払えなくなった人のための債務整理の方法

＜住宅ローン破綻者の救済＞

　近時リストラ、減給の影響で予定していた収入を絶たれて、住宅ローンの返済ができず苦しんでいる方々が多数見受けられます。特に「ゆとり返済」と言う段階的に返済額が上がってゆく住宅ローンを組んでいる人は、非常に厳しい返済状況に陥っていることが多いようです。

住宅ローン破綻者を救済するためには、その専門的なノウハウと経験が必要です。　　対処手法は、大きく別けて下記３パターンを検討することができるでしょう。

（1）「債権者と話し合って返済条件を変更する方法」
（2） 民事再生法によって債務を整理する方法（住宅資金特別条項付き民事再生）
（3）「任意売却によって債務を整理する方法」

（1）「債権者と話し合って返済条件を変更する方法」

　まずは、自分の家計を見直し、無駄なものを整理し、無駄な保険や家計上リストラできるものは全てリストラします。こうして、返済原資を確保して、住宅ローン債権者（銀行）と話し合う方法が考えられます。つまり、金融機関と返済方法、期間を延長し返済額を軽減してするように交渉し、節約によって浮いたお金を返済に充当してゆく方法です。

住宅金融公庫などでは、返済条件変更の相談窓口があるようです。但し、相談は返済が遅滞する前に行うべきです。すでに返済の遅滞が始まっていると、金融機関の対応は極めて冷たいでしょうし、場合によっては、金融機関にとって有利な債権回収を半ば強引に行ってくる可能性も否定できません。

　 さらに、もう一つはっきり認識しておく必要があることは、返済条件を変更しても、返済総額は決して減少しないし、返済期間延長を実施する分だけ金利がかかり、総支払い総額は増加するということも覚えておくべきです。

　 この様に返済期間を延長したり、返済額を後送りして行く措置のことをお尻を重くする返済方法と言う意味で「ティールヘビー返済」とか「バルーン返済（後の返済を膨らませる方法と言う意味）」と言いますが、今後の総支払額は増加し、返済期間が伸びるわけですから、この方法を採用する場合、少なくとも「現在収入基盤がある程度安定していて、今後もその状態を維持することが出来る」ことが前提にないとすぐに再度返済に苦慮してしまいますし、金融機関も返済条件変更に協力的にならないでしょう。

　 金融機関担当者の話では、残念なことにこの「ティールヘビー返済」を実施した人々の大半は早晩再度返済に苦慮し破綻していることが多いとのことです。現実問題として、現在の収入がこれ以上絶対に減少しないといった保証があればまだしも、そうでない限り直ぐに更なる収入の減少、突然の出費などによって返済に苦慮する可能性が多いのも確かなのです。節約だけで住宅ローンが返済できない場合が多いのが現実であることも認識しておくべきだと思います。

特に「住宅の実勢価格＜ローン残高」の状態になってしまっている場合（これをオーバーローン状態と言います）は、自宅を処分することで任意整理を行うことを検討するべきかも知れません。

（2）民事再生法によって債務を整理する方法（住宅資金特別条項付き民事再生）

　最悪なことに、すでに住宅ローンの返済のために貸金業者から借金をしてしまっていたり、住宅ローンの滞納がすでに始まってしまっている場合は、もはや（1）の「債権者と話し合う」と言う方法をとることは極めて難しいでしょう。この場合、自己破産の前に検討してみたいのは、「個人版民事再生法の利用」です。個人版民事再生法の申し立てを行い、この中で「住宅資金特別条項の特例」を使用して、住宅ローンとサラ金等の債務の整理を行っていきます。「住宅資金特別条項」とは、民事再生法に規定された住宅を所有する多重債務者を救済する特例で、住宅を手放さないで、サラ金等の債務を整理することができるものです。

但しこの制度を利用するには、以下の条件をクリアしなければなりません。
※ 小規模個人再生・給与所得者個人再生の申し立てができる要件があること。
※ 住宅の所有者であること。
※ 住宅ローンを負担していること。
※ 住宅に住宅ローンの一番抵当権が設定されており、その他の担保は何も設定されていないこと。
※ 保証会社の代位弁済から6ヶ月が経過していないこと。
※ 住宅ローン特別条項付の再生計画を実現可能と裁判所が認定すること。
これらの要件が全てそろっている場合は、住宅ローンについては、下記の3種類のいずれかの弁済方法にて弁済を行っていくことで、住宅ローン債務の支払いを猶予し、その他サラ金等の債務を整理して行くことができます。

（A）「期限の利益を回復し今まで通りの分割弁済を継続する方法」

　住宅ローンの支払いが6ヶ月程度遅滞すると、債権者から「分割弁済の利益を失ったので、直ちに一括弁済して下さい。」と通知が来ます。これを「期限の利益の喪失」と言います。これを契機に競売手続きに入って行きますが、債権者にもう一度チャンスを貰って分割弁済の利益を与えて貰うわけです。こうして、今後は今までどおりの金額を分割弁済して、住宅ローンを支払いながら自宅に住み続けることができます。

　但し、他にも貸金業者から借り入れがある場合は、業者の返済と住宅ローンの返済の両方があることになりますし、従来の返済条件で弁済できないから支払いを遅滞している訳であり、あまり現実的ではないでしょう。

（B）「最終弁済期を延長して返済してゆく方法」

　住宅ローンの最終弁済期を最長10年間延長することにより、延長期間を使って今まで遅滞してきた元本、利息を弁済し住宅ローンの全額を返済します。（但し延長結果、完済時の年齢が70歳までの場合に限る。）先ほどよりは、余裕が生まれますが、40歳の時に30年ローンで住宅を買った人は、利用できないことになってしまいます。

（C）「元本支払いを一時的に猶予してもらう方法」

　住宅ローンの最終弁済期を最長10年間延長して、原則3年間または例外的に5年間は元本返済額を少なくして、その後は減少した分を上乗せして返済額を増額します。民事再生の弁済期間中は、他の債権者への支払いがあるため、住宅ローンの返済額を少し軽減してゆくことを目的としたものです。

（D）「上記に記載しない返済条件について金融機関の同意を得て返済してゆく方法」

　上記以外にも債権者が同意すれば、今後の金利の全額カットや元本の圧縮などの返済条件変更も可能ですが、通常住宅ローン債権者が応じることは、難しいと言わざるを得ません。

　但し、気を付けなければならないのは、住宅ローンは返済期間や返済金額を変更するだけで、金利も元本も減らないと言うことです。むしろ、（B）の場合、将来的に考えると返済期間を長くすれば、当然それだけ金利の総支払額は増えることになってきますし、（C）の場合、猶予期間中一時的に支払い額を下げても猶予期間が終了すれば、通常支払額に猶予期間中の減免額を上乗せして返済してゆかなければなりませんので、将来的に自分の経済状態が回復する見込みがある人であれば、問題ありませんが、そうでない人は、はっきり言って問題の先送りでしかなく、3年後、5年後には、また苦しい思いが待っていることになります。

「民事再生法の利用は住宅ローンとそれ以外のサラ金等からの借金がある場合に、住宅を手放さないでサラ金等からの借金を法的に整理すると言う意味では有効な手段ですが、基本的な収入の減少等によって住宅ローンそのものの支払いが出来ないと言った場合には、将来的に自分の経済状態（収入）が回復するという確かな見込みがないと厳しい将来を迎えることになりかねないことも念頭においておくべきでしょう。 」